なぜJ-REITに投資するのか

 7月下旬より日銀が利上げを発表し、ほぼ同時期にFRBが利下げを発表しましたね。その影響により円高になるし、株価も下がりましたね。

これまで国内株式市場では株価上昇し、盛り上がっていました。一旦は下落した国内市場及び米国市場ですが、持ち直し上がり基調です。ただ、最近は下落が続いていますね。それでも割高感があり追加購入はしません。その一方では、株価が低迷している銘柄があったりもします。さらに景気後退が囁かれていますね。高配当銘柄といえども景気後退による影響は大きいと考えます。ここで注目するところは、不動産です。景気による収益の増減は多少ありますが、０になることはありません。どのような局面でも借り手がいる限り、収益は望めます。では、現物不動産を保有すればよいのかということになります。現物不動産は、かなりハイリスクです。借り手がいなければ収入がありません。また、天変地異や老朽化による建て替えということになると保有不動産自体がなくなります。直接不動産を購入することなく投資することはできます。それは不動産投資法人に投資することです。証券会社のサイトではJ-REITという項目です。1口から購入可能ですが、購入金額が高額になります。投資法人にも様々な特色があり、個別銘柄と同様に財務や運用成績など確認していく必要があります。業績悪ければ無配当ということもあります。これでは安定したインカムゲインは望めないですね。

私が注目しているのは、J-REIT ETFです。投資信託でJ-REITを扱うファンドはあります。私が投資信託を検討し、除外したか、そしてETFに投資することにしたかを後述していきます。

投資信託に投資することを検討する 

ここで、投資信託を探すのですが、ほとんどが分配金を出さないファンドです。今年5月にSBI-AMよりJ-REIT（年4回決算型）ファンドを設定されました。インデックスファンドではなく、アクティブファンドです。投資信託としてはかなり低コストで運用できると注目されました。しかしながら、私はここに投資しようとは考えませんでした。SBI-AMが立ち上げたファンドなので、1年以内に償還するということはないでしょう。マイナスに感じているのはアクティブ投資の点です。トータルリターンを考えるとアクティブ投資はインテックス投資に勝てないとされているためです。8月に分配金の発表され、１万口あたり１４０円です。出だしは好調のようですが、この先の運用結果に注視ですね。ただ、純資産及び基準価格が徐々に落ちてきているように見える点が気がかりですね。どこまで落ちるか分かりませんが、最初に手を出した方はかなり損することになりますね。立ち上げた間もないファンドには手を出さない。これも投資方針として必要ということです。

他にも四半期決算で３つのファンドがありますが、どちらも信託報酬が１％前後と高いうえみアクティブ投資です。興味のある方は検索してみてくださいね。私は投資信託に投資することはしませんでした。

ETFはどうなのか 

投資信託に投資する方法は除外されました。なのでETF（上場投信）に投資することを検討します。

探すとアクティブ投資もありますが、投資先はインデックス投資です。アクティブ投資だと運用成績が悪かったりした際、減配もしくは無配ということにもなりかねません。ここは収益の安定性を重視していきます。ここで注目銘柄は、４つ。

• MAXIS J-REIT (1597)

• MAXIS 高利回りJ-REIT (1660)

• ONE ETF 東証REIT指数 (2556)

• i シェアーズ・コア　JリートETF (1476)

この４つは、東証REIT指数に連動を目指すインデックス商品です。

これらを組み合わせることで、毎月分配金を受け取ることができます。

４つ上げましたが、最終的に１６６０は除外しました。運用会社が同一ということと株価が高いためです。１６６０を除くETFに投じれば毎月分配は完成します。

今のところ東証REIT指数は１８００円前後で推移しています。指数連動を目指すこれらのETFも１８００円前後です。利回り4%を超える優良ETFとなりましたね。ここで購入することでYOCを4%前後にすることができると考えます。

ただ、やはり気になることは、年間分配金額ですよね。

3銘柄の年間分配金額を過去5年データをグラフにしたのですが、１００口あたり６０００円前後で安定してしますね。2556は２０１９年のデータが無く棒グラフでは出せませんでした。月あたり１５００円といった所でしょうか。毎月１万円を目指すとなると１０００口購入する必要です。ですが、長期的な視点で観るとJ-REIT ETFに投資するだけの価値はあると考えます。

まとめ 

今回は不動産投資をするのかについて記述しました。

現物不動産はかなりハイリスクで、借り手の不在、天変地異の遭遇、老朽化による建て替えなどにより収益を失うだけでなく資産を失います。直接投資せずに手法として投資法人に投資する方法がありますが、個別銘柄と同様、決算の状況や運用成績に時間を費やしてしまいます。その点ETFであればこの様な時間を割くことはありません。ETFは東証REIT指数に組み込まれている銘柄の入った詰め合わせパックです。パックの中身はファンドマネージャーが管理し、リバランスも行います。購入者はファンドマネージャーを信じて保有するだけで良いのです。

今回は以上となります。この記事が良かったと感じた方は、高評価をしていただけると記事作りの励みになります。

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